記者張曉玲、實(shí)習(xí)生孫一萌深圳、廣州報(bào)道

作為全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，廣州、深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)在過去的九、十個(gè)月已經(jīng)開始明顯降溫。其中，二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)已經(jīng)到來。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道調(diào)查顯示，10月份，深圳新建、二手房量價(jià)雙降。其中，二手房銷售價(jià)格降幅在一線城市中最高。廣州新房也出現(xiàn)不少項(xiàng)目降價(jià)打折，二手房市場(chǎng)持續(xù)低迷。

市場(chǎng)降溫引發(fā)了一系列連鎖反應(yīng)，買家猶豫不決，開發(fā)商降低價(jià)格推出新項(xiàng)目。 10月以來，廣州、深圳商品房登記量有所增加，但對(duì)成交量的影響微乎其微，量價(jià)雙降。成為持續(xù)的趨勢(shì)。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著年底開發(fā)商沖銷業(yè)績的時(shí)機(jī)到來，深圳、廣州的房價(jià)將進(jìn)一步下跌。深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)發(fā)展研究部主任徐峰對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，調(diào)整其實(shí)去年就已經(jīng)開始，向下調(diào)整將持續(xù)到2019年下半年。

調(diào)整真正開始

10月以來，廣深樓市一片清涼。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月份深圳新建住宅價(jià)格指數(shù)同比下降0.4%至99.6，環(huán)比下降0.5%至99.5，在70個(gè)城市中排名墊底；廣州陽光家庭監(jiān)測(cè)還顯示，10月廣州整體一手房網(wǎng)上簽約總量8511萬平方米，環(huán)比下降29%；價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，應(yīng)該是結(jié)構(gòu)性原因，整體仍保持下降趨勢(shì)。

市場(chǎng)已轉(zhuǎn)向買家，開發(fā)商提供折扣。萬科、碧桂園等大型房企，以及新城控股、遠(yuǎn)洋、陽光城、雅居樂集團(tuán)等中小房企均下調(diào)了項(xiàng)目價(jià)格。

位于深圳市龍崗區(qū)遠(yuǎn)洋新天地，二期項(xiàng)目均價(jià)約4.3萬/平方米。為了變現(xiàn)，開發(fā)商甚至將價(jià)格降到了3.73萬每平方米。

幾個(gè)新項(xiàng)目都選擇了折扣和固定價(jià)格的方式。例如，位于深圳坪山的碧桂園新海城于11月3日加推30套準(zhǔn)現(xiàn)房，單價(jià)每平方米3.11萬元至3.58萬元不等，總價(jià)279.7萬元不等。至456.2萬元，其中20套總價(jià)低于300萬。

但降價(jià)放量并沒有帶來成交的反彈。和富研究院數(shù)據(jù)顯示，10月份，深圳批發(fā)商品住宅（含公寓）新增供應(yīng)7389套，環(huán)比增長14%。但成交量卻有所下降，上線戶數(shù)和面積分別下降了18%和33.75%。淘汰周期也增加至9.8個(gè)月。

與開發(fā)商的焦慮形成鮮明對(duì)比的是，購房者越來越多地觀望會(huì)發(fā)生什么。距離遠(yuǎn)洋新天地不遠(yuǎn)的朗宏龍園大觀已登記1014套房。 10月19日開業(yè)當(dāng)天，顧客僅有40多組。

與深圳類似，廣州的退役情況也并不理想。克而瑞研究中心梁永光指出，10月份廣州共有30個(gè)新開/新增項(xiàng)目，平均退役率僅為31%。

深圳某知名房企內(nèi)部人士表示，深圳新房價(jià)格三年來沒有出現(xiàn)明顯降價(jià)，調(diào)整已經(jīng)真正開始。

二手房變化

不過，與限價(jià)的新房市場(chǎng)相比，更能代表真實(shí)市場(chǎng)的二手房也進(jìn)入了下降通道。據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，9月和10月二手房成交量分別為4952套和3787套，環(huán)比下降31.3%和23.5%。交易量創(chuàng)近20個(gè)月來最低值。

業(yè)主們不再有以前的囂張氣焰，開始陸續(xù)切肉。

時(shí)不時(shí)傳出降價(jià)傳聞的深圳東部華僑城天路，在方天下網(wǎng)站掛牌，注冊(cè)價(jià)1050萬元，售價(jià)738萬元。它是全新的，并帶有一個(gè)花園。深圳香蜜湖田御香山花園的新房要價(jià)甚至高達(dá)3650萬元，而同類型房屋的掛牌價(jià)則超過4000萬元，最高成交價(jià)超過4500萬元。

短短一周時(shí)間，深圳銀湖豪宅區(qū)報(bào)價(jià)下跌13%。安居客數(shù)據(jù)顯示，目前銀湖二手房均價(jià)為8.6萬元/平方米。以此估算，價(jià)格降至74800元/平方米。

價(jià)值數(shù)百萬美元的談判空間并非孤例。總體來看，深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，在全部20個(gè)區(qū)域中，業(yè)主均出現(xiàn)了13%至3.4%不等的降價(jià)。

價(jià)格方面，深圳也在一線城市中領(lǐng)跌。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月份二手住宅銷售價(jià)格下降0.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。北京、上海、廣州均下跌0.2%，深圳下跌0.6%。

廣州的二手市場(chǎng)也出現(xiàn)了寒意。廣州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，9月新掛牌面積、簽約面積較8月分別下降13.98%、11.03%，環(huán)比下降已連續(xù)五個(gè)月； 10月份，中國指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的26個(gè)重點(diǎn)城市中，4個(gè)一線城市商品房成交面積環(huán)比下降33.44%，其中廣州排名第一，下降57.93% 。

業(yè)主心態(tài)逐漸放松，二手房還有很大的議價(jià)空間。原掛牌價(jià)為430萬元，但為了快速成交，下調(diào)至405萬元。廣州天河區(qū)中?？党堑囊晃粯I(yè)主無奈地說。

就在不遠(yuǎn)處的廣州天河區(qū)駿景花園，近期出售的三套二手房，業(yè)主均下調(diào)了掛牌價(jià)，從510萬元降到480萬元，630萬元降到600萬元，8.1元。分別為萬元。減少至770萬元。

調(diào)查顯示，廣州中原地產(chǎn)近期成交中，出現(xiàn)多起降價(jià)成交的情況。一位經(jīng)理透露，目前市場(chǎng)上大部分樓盤的議價(jià)空間在5%左右，少數(shù)急售樓盤的議價(jià)空間甚至可以超過10%。

寒冷或持續(xù)

二手房是整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的下游，所有的交易最終都會(huì)發(fā)生在二手市場(chǎng)。徐峰指出，換句話說，無論是自住還是投資，最終的流通都是通過現(xiàn)有的住房市場(chǎng)完成的。

廣州、深圳二手市場(chǎng)的低迷似乎預(yù)示著拐點(diǎn)真的到來了。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在一二線熱點(diǎn)城市，二手房成交量已占到一半以上。與新房限價(jià)相比，二手房市場(chǎng)的價(jià)格更具代表性。

未來，美聯(lián)地產(chǎn)全國總監(jiān)何千如認(rèn)為，部分客戶已經(jīng)消化了政策。從目前的情況來看，11月一手房和二手房的登記量均較10月有所增加。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統(tǒng)計(jì)，截至10月底，深圳注冊(cè)住宅產(chǎn)品數(shù)量達(dá)5263套，環(huán)比9月增長46%，創(chuàng)下今年單月新高。

但她進(jìn)一步指出，這只是數(shù)據(jù)的波動(dòng)。市場(chǎng)仍以觀望為主，成交量不會(huì)大幅上漲。

徐峰也持同樣的觀點(diǎn)。她表示，顧客查驗(yàn)登記數(shù)量的增加與實(shí)際成交之間存在時(shí)間差，并不代表最終交易量的增加。同時(shí)，預(yù)計(jì)深圳二手房交易價(jià)格較今年平均水平下降20%，整體交易量下降30%。

拐點(diǎn)即將到來，似乎開發(fā)商并不是唯一想要生存的人。中介機(jī)構(gòu)一直是對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)最敏感的。當(dāng)市場(chǎng)行情好的時(shí)候，從業(yè)人員總數(shù)增加，市場(chǎng)跌幅也會(huì)減少。徐楓指出。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的11月一周，深圳持牌中介數(shù)量環(huán)比下降4.3%，換證數(shù)量環(huán)比下降42.6%。

世聯(lián)銀行降費(fèi)增效，上海中原也內(nèi)部宣布效益減半，多部門傭金打折20%，部分電商中介機(jī)構(gòu)甚至宣布破產(chǎn)。徐峰表示，即使五大銀行都這樣，小中介也更有可能隨時(shí)倒閉。

同樣面臨壓力的還有開發(fā)商。陳宏海預(yù)計(jì)，11月份深圳成交量不會(huì)有太大變化，甚至?xí)霈F(xiàn)小幅下降。在業(yè)績壓力下，開發(fā)商仍會(huì)選擇以價(jià)換量，價(jià)格會(huì)小幅下降，開發(fā)商供應(yīng)量也會(huì)增加。

徐峰還表示，整體市場(chǎng)越差，新房市場(chǎng)就越會(huì)上漲。開發(fā)商降價(jià)速度加快，大量庫存釋放。

與全國其他600多個(gè)城市相比，深圳商品房市場(chǎng)的交易量和交易價(jià)格漲跌最快、調(diào)整時(shí)間最短。何倩如認(rèn)為，深圳市場(chǎng)仍處于政策消化期，量價(jià)下滑是大勢(shì)所趨。

第一太平戴維斯華南區(qū)研究部主管謝景宇認(rèn)為，限購、限貸政策預(yù)計(jì)未來6-12個(gè)月甚至12-24個(gè)月不會(huì)出現(xiàn)明顯變化。廣州、深圳均已進(jìn)入大整合階段。未來六個(gè)月，房價(jià)將繼續(xù)下跌。高負(fù)債開發(fā)商財(cái)力緊張，尤其是中小開發(fā)商將被迫變現(xiàn)資產(chǎn)。