作者|實(shí)習(xí)記者李雨辰
（資料圖片僅供參考）
編輯|姜世強(qiáng)
城門失火，“池魚”將何去何從？
5月12日，OPPO宣布關(guān)閉子公司哲庫科技，但被迫停擺的不僅僅是芯片業(yè)務(wù)。由于浙酷科技是華安張江光大產(chǎn)業(yè)信托（以下簡(jiǎn)稱“張江房托”）擴(kuò)容計(jì)劃購買新基建資產(chǎn)——張潤(rùn)大廈的重要租戶之一，張江房托擴(kuò)容進(jìn)度也變得不確定。一會(huì)兒。
5月16日，張江REIT基金管理人華安基金、原股東張江集團(tuán)、張江街電發(fā)布補(bǔ)充公告，針對(duì)市場(chǎng)停市傳聞、事件對(duì)擴(kuò)張進(jìn)程的影響評(píng)估以及張江光大園區(qū)近期運(yùn)營(yíng)情況等作出回應(yīng)。問題得到了解答。
值得一提的是，張江房托在針對(duì)該事件的首份公告中表示，“一旦發(fā)生租賃取消的情況，原權(quán)利人將立即向有意租賃的客戶發(fā)起促銷活動(dòng)?！彪m然16日的補(bǔ)充公告并未表明原權(quán)利人已收到哲酷科技取消租約的回復(fù)，但新客戶推廣工作的描述改為“緊急啟動(dòng)”。
針對(duì)投資者廣泛關(guān)注的產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊一季度面臨的壓力，張江房托在公告中還指出，4月1日至5月15日張江光大園區(qū)出租率較上年同期增長(zhǎng)8.44%三月底。
與10多個(gè)感興趣的租戶進(jìn)行了溝通
張江REIT成立于2021年6月7日，是我國首批9家試點(diǎn)公募REITs之一。截至去年底，其標(biāo)的資產(chǎn)張潤(rùn)大廈共有租戶16人，對(duì)應(yīng)租賃合同21份。項(xiàng)目總出租面積60534.05平方米，出租率為96.32%。
其中，哲酷科技無疑是張潤(rùn)大廈最大的租戶。截至5月15日，浙庫科技與章潤(rùn)地產(chǎn)已簽訂租賃合同5份，實(shí)際租賃面積19314.31平方米，占章潤(rùn)大廈可出租面積的45.97%。同時(shí)，哲庫科技2022年支付的租金將占同期新購基建項(xiàng)目現(xiàn)金流總額的30.98%。
就在一個(gè)月前的4月7日，哲庫科技還與章潤(rùn)地產(chǎn)就上述區(qū)域簽署了續(xù)租協(xié)議。租賃期為2023年8月1日至2024年7月31日。
作為首批獲得證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)擴(kuò)資的基金之一，華安張江光大產(chǎn)業(yè)信托于4月18日進(jìn)一步發(fā)布擴(kuò)資征求意見稿。征求意見稿顯示，華安張江光大房地產(chǎn)投資信托基金認(rèn)購的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券本次擴(kuò)容募集資金屬于“華安資產(chǎn)長(zhǎng)潤(rùn)大廈資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”。通過持有上述資產(chǎn)支持證券的全部股份，將持有長(zhǎng)潤(rùn)地產(chǎn)的全部股權(quán)以及對(duì)這些項(xiàng)目公司的全部股東債權(quán)。
但如今，受浙庫科技倒閉影響，張江REIT的租戶結(jié)構(gòu)和擴(kuò)張計(jì)劃或?qū)⒈黄戎貥?gòu)。
二級(jí)市場(chǎng)上，事發(fā)后張江REIT的價(jià)格也進(jìn)一步下跌。 2023年5月15日，張江房托低開，當(dāng)日收于3.512元。與5月12日收盤價(jià)3.745元相比，跌幅為6.22%。除權(quán)除息后連續(xù)三個(gè)交易日累計(jì)跌幅為9.69%。
哲庫科技出租時(shí)如何保障權(quán)益、應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，成為項(xiàng)目相關(guān)方的首要任務(wù)。
5月16日，張江房托繼12日緊急公告后，再次發(fā)行《關(guān)于華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項(xiàng)的補(bǔ)充說明公告》。
與5月12日原權(quán)利人及基金管理方等待向哲酷科技、OPPO了解情況的情況不同，記者了解到，張潤(rùn)地產(chǎn)已開始積極與哲酷科技溝通后續(xù)工作并通過了多項(xiàng)應(yīng)對(duì)措施，減輕突發(fā)事件的不利影響。
公告指出，根據(jù)已簽訂的租賃合同，哲酷科技如提前解約，應(yīng)提前3個(gè)月向章潤(rùn)地產(chǎn)發(fā)出書面通知，并承擔(dān)相當(dāng)于3個(gè)月租金的違約金。目前，章潤(rùn)地產(chǎn)已收到浙酷科技相應(yīng)租賃合同項(xiàng)下的押金。
“若觸發(fā)上述條款，章潤(rùn)地產(chǎn)將嚴(yán)格執(zhí)行違約金條款，違約金將彌補(bǔ)項(xiàng)目空置窗口期的租金損失?！惫娣Q。
公告還回應(yīng)稱，針對(duì)此事，上海張江（集團(tuán)）有限公司、上海張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)有限公司已緊急啟動(dòng)對(duì)有租賃意向客戶的推介工作，做好租賃工作?？蛻糸_發(fā)。目前已預(yù)留多家工業(yè)企業(yè)，總租賃面積達(dá)2萬多平方米。我們已與10多家感興趣的租戶進(jìn)行了溝通，并盡一切努力確保換租流程的順利過渡。
此外，對(duì)于本次事件對(duì)張江REIT擴(kuò)容的影響，管理人華安基金及財(cái)務(wù)顧問國泰君安證券表示，將綜合考慮多方面因素，審慎評(píng)估本次擴(kuò)容的后續(xù)安排，全力保障基金份額的持有情況。某人的利益是一個(gè)重要的考慮因素。
4月、5月入住率小幅回升
今年以來，公募REITs有的歡喜，有的憂傷。不同基礎(chǔ)資產(chǎn)的業(yè)績(jī)走勢(shì)分化明顯，產(chǎn)業(yè)園區(qū)壓力最大。
“在工業(yè)園區(qū)REITs中，作為重要現(xiàn)金流提供者的租戶在租約到期后不續(xù)租或提前騰空等因素導(dǎo)致部分REITs入住率大幅下降，拖累同期業(yè)績(jī)?！敝行抛C券研究團(tuán)隊(duì)曾在研究報(bào)告中指出。
2022年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)張江房托實(shí)現(xiàn)營(yíng)收8456.98萬元，凈利潤(rùn)-3211.25萬元。 2023年一季度，REIT僅實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1603.98萬元，凈利潤(rùn)虧損1177萬元，使張江REIT成為27家上市公募REITs中唯一虧損的項(xiàng)目。
在哲庫科技“虧損”之前，張江房托也曾受到入住率的困擾。一季報(bào)顯示，張江REIT基建項(xiàng)目出租率僅為70.57%，較2022年底的92.6%大幅下滑。
4月25日，張江房托在發(fā)布會(huì)上解釋了業(yè)績(jī)情況。相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，租戶作為該項(xiàng)目重要的現(xiàn)金流提供者，在2022年租約到期后將不會(huì)續(xù)租。由于租戶面積占可出租面積約28%，租金收入下降影響了項(xiàng)目的收入和凈利潤(rùn)。
不過，在5月16日的公告中，張江房托還披露了標(biāo)的項(xiàng)目資產(chǎn)的最新經(jīng)營(yíng)情況?？傮w來看，張江REITs的入住率在第二季度已經(jīng)開始恢復(fù)。
據(jù)悉，2023年4月1日至5月15日，張江光大園區(qū)累計(jì)簽訂書面合同及租賃意向書3641.57平方米。其中，新簽租賃合同1555.47平方米，并簽署帶有履約保證條款的租賃意向書。面積2086.10平方米。園區(qū)與書面意向租戶簽約率為79.01%，較2023年一季度末出租率70.57%上升8.44個(gè)百分點(diǎn)。
華安基金還指出，作為管理人，公司在一定程度上督促和協(xié)調(diào)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行資源配置和傾斜，同時(shí)繼續(xù)開展重點(diǎn)關(guān)注集成電路、金融后端、在線經(jīng)濟(jì)、先進(jìn)制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)。除了簽約區(qū)域外，還有一批潛在客戶，包括軟件開發(fā)、儀器測(cè)試、制藥等科技公司，都在密切跟蹤中。
“評(píng)估REITs產(chǎn)品的價(jià)值，需要平衡考慮當(dāng)前投資資產(chǎn)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)狀況以及長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)預(yù)期和價(jià)值。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，張江REITs是實(shí)現(xiàn)REITs產(chǎn)品的堅(jiān)實(shí)后盾和儲(chǔ)備資源。 “打造張江園區(qū)產(chǎn)業(yè)空間資產(chǎn)上市平臺(tái)的目標(biāo)”5月16日公告發(fā)布后，華安基金REITs業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴記者。
證監(jiān)會(huì)
本期編輯蔣佩佩實(shí)習(xí)生李愛慧
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