標準化運營管理的長租公寓可以為大城市的年輕人提供溫暖的居住場所。然而行業(yè)的種種亂象，讓不少租戶難以實現(xiàn)安家夢想。新華社記者譚慧婷攝

裝修完畢即出租，租期滿押金不予退還。租客在不知情的情況下就去網(wǎng)上貸款……近日，上海市消保委公布的數(shù)據(jù)顯示，涉及御間等長租公寓中介服務機構的投訴量半年來已達1400多件，同比增長近3倍，押金大多難以退還。

與此同時，租賃機構良莠不齊，資金補貼下囤房、壟斷租金定價權等亂象也不斷出現(xiàn)。新華社記者基于長期觀察，盤點了長租公寓行業(yè)六大亂象。

混沌1

從裝修到出租不到1個月

空氣污染物多次超標

很多長租公寓的裝修成本很低。油漆最多也就1000多元，地板也差不多2000元，最差的復合地板也要30到40元一平米……

由于租賃群體數(shù)量龐大，長租公寓市場呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。然而，為了提高房屋周轉率、縮短空置時間、節(jié)省成本，不少租賃公司從收房、裝修到租戶入住甚至只用了不到1個月的時間，而且所用的裝修材料也充滿問題，并在未通過驗收的情況下強行出租房屋。租賃行業(yè)的野蠻增長和混亂變得越來越普遍。

今年7月，應屆畢業(yè)生小吳與同學在上海租了一套品牌公寓。入住后不久，小吳和同學就出現(xiàn)了喉嚨干燥、皮膚過敏、皮疹等癥狀。經(jīng)權威鑒定機構檢測，出租屋內甲醛濃度達到每立方米0.12毫克，超過《民用建筑工程室內環(huán)境污染控制規(guī)范》標準。室內空氣中甲醛濃度不得超過每立方米0.08毫克的標準。

在北京，不少住戶也反映其公寓檢測不達標，部分長租公寓經(jīng)營者甚至與檢測人員串通，對設備進行非常規(guī)操作，干擾檢測結果。

上海市消保委公布的數(shù)據(jù)顯示，為了縮短周轉時間，一些中介服務機構將房屋裝修完后立即投放市場出租，直接影響消費者的健康。今年上半年，與此情況相關的投訴就有150余起，占比10.7%。例如，有消費者投訴上海自如，稱該公司提供的房屋氣味嚴重，導致消費者出現(xiàn)呼吸疼痛、眼睛不適、頭痛、疲勞等癥狀。經(jīng)專業(yè)機構檢測，房屋甲醛、苯含量較高。

新華社記者調查發(fā)現(xiàn)，不少長租公寓的裝修成本很低。一般在上海，一套60平米的房子裝修費用在2萬元左右。一位專業(yè)裝修師評估，油漆成本頂多1000多元，地板也快2000元了。最差的復合地板每平方米要30到40元.

不僅裝修成本低，大部分品牌公寓房源在裝修后三天就會上架，上架前只進行基礎清潔，沒有長期通風。

雖然公寓經(jīng)營者一般會要求房東給予他們1至3個月的免租裝修期。但事實上，品牌公寓在裝修期間向租戶展示，并在裝修完成前簽訂合同的情況很常見。裝修完畢租戶即入住，基本不存在空置期。自如、愛愛租賃、灣流等初創(chuàng)公司屬于新裝修公寓甲醛超標的重災區(qū)。

毫無疑問，頻繁暴露的裝修污染將對廣大長租公寓住戶的健康構成嚴重威脅。

近日，杭州市白領王某因急性粒細胞白血病去世。其家人質疑，其死亡原因與其租住的房屋室內甲醛超標有關。一般來說，從公寓封閉裝修到入住只需要20多天的時間，新公寓的甲醛平均超標3至8倍。一家專門從事公寓檢測的機構負責人對新華每日電訊記者表示，目前長租公寓室內污染頻發(fā)，與企業(yè)拼命提高房屋利用率、降低裝修成本有關。

但對于裝修污染問題，長租公寓應采用什么環(huán)保標準、使用什么樣的家具和裝修材料、需要多長時間等，目前行業(yè)尚無統(tǒng)一標準。裝修后空置才可以出租。健康受損的租戶很難維護自己的權利。現(xiàn)象很普遍。

此前，萬科總裁朱九勝坦言，萬科低估了長租公寓的經(jīng)營難度。目前，萬科不太擅長控制房屋收取和租賃的時間差，在裝修和消費等標準上還需要繼續(xù)提高。

長租公寓內，房客李淼正在房間里吃早餐。新華社記者譚慧婷攝

混沌2

租轉貸

欺騙租戶的付款技巧

一些長租公寓中介服務機構誤導消費者，通過與其合作的第三方金融機構提供貸款，以消費者的信用風險換取財務保障。

不知不覺間，他們就簽了租房貸款，而且租金不是付給房東而是付給網(wǎng)貸平臺的；租賃機構因資金鏈斷裂無法向房東支付租金，導致部分消費仍在租賃合同期內。他們不僅被房東強迫驅逐，而且還因與租賃合同相關的貸款而面臨個人信用風險。

近期，多地租賃貸款頻發(fā)，不少租賃機構頻頻忽視租戶利益，過度利用財務杠桿賺錢擴張。

上海市消保委認為，一些長租公寓中介服務機構通過與其合作的第三方金融機構提供貸款，以消費者信用風險換取財務擔保，誤導消費者。一旦業(yè)務經(jīng)營管理不好，很容易導致消費者面臨個人財務或信用風險。今年上半年，上海市消保委共收到相關投訴330起，占比23.6%。

北京蛋殼公寓的一位租客告訴記者，在簽約前，蛋殼的銷售人員不斷誘導我每月付款，而不是“付三押一”。當時我認為按月還款比“繳三質押一”壓力要小一些。后來發(fā)現(xiàn)，月繳合同是與第三方金融平臺簽訂的，銷售人員故意隱瞞租金轉為租客貸款的事實。

記者翻閱蛋殼公寓的租賃合同發(fā)現(xiàn)，合同中確實提到了我公司與第三方金融機構合作的分期產(chǎn)品支付租金。如果租客不仔細閱讀合同，很難看出這是消費貸款。

事實上，采用租賃貸款模式的長租公寓還有很多。灣流等機構甚至強迫租戶申請租賃貸款來支付租金。租賃公司在申請貸款時未履行告知租戶義務的情況也很常見。他們甚至利用第三方監(jiān)管來保證雙方資金安全，如果不選擇按月還款則加價。

一位租客告訴新華社，手續(xù)費從6%到8%不等，相當于利息，具體要看分期的次數(shù)。更讓我擔心的是，貸款需要個人征信，而我們的個人信息在這個過程中被泄露給網(wǎng)貸機構。

網(wǎng)貸機構申請租賃貸款后，會將租賃期內的全部租金一次性轉移給租賃公司，成為租戶的債權人。例如，愛人人的租賃合同顯示，網(wǎng)商銀行將以墊付資金的方式一次性將分期總金額支付至企業(yè)賬戶。輕客、蛋客等租賃平臺要求客戶簽訂兩年的租賃貸款合同，并向銀行一次性借入兩年的資金，無論實際入住時間長短。

一位經(jīng)營長租公寓的負責人告訴記者，租客與金融機構簽訂貸款合同后，租賃機構相當于獲得了再融資，開始了一個獲得房屋——租賃——融資——然后的循環(huán)。獲得房屋。

分期貸款的還款來源為所有簽訂租賃貸款合同的租房者。借助金融工具，租賃公司可以積累大量資金，提高財務杠桿，擴張速度加倍。我愛我家原副總裁胡景輝認為，這種模式實際上是讓租戶利用個人信用幫助長租公寓公司獲得貸款，嚴重侵犯了租戶的權益。

9月，一位租客剛在上海長寧一套公寓住了一個多月，發(fā)現(xiàn)地板翹曲、地板材質較差、裝修十分簡陋。新華社記者譚慧婷攝

混沌三

尋求資金補貼搶房

虛假報道的規(guī)模被夸大了。

一些租賃公司經(jīng)營著大約25,000至30,000套長期租賃公寓。算上已經(jīng)簽約但尚未運營的，實際數(shù)量達到了5萬個。然而，該公司聲稱擁有10萬家門店。

隨著金融政策不斷加大對住房租賃市場的支持力度，走在前列的租賃機構紛紛借助資本的力量爭奪土地。只注重規(guī)模不注重效率，甚至導致租賃機構競相造假數(shù)據(jù)、夸大事實，擾亂市場秩序。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前金融機構已為住房租賃市場提供了約3萬億元的信貸支持。例如，碧桂園、恒大、泰禾分別獲批100億元專項租賃住房資產(chǎn)支持計劃。越秀地產(chǎn)和首創(chuàng)置業(yè)均申請50億元。綠城獲批40億元專項住房租賃公司債券。旭輝公寓在上海證券交易所上市。住房租賃REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）總上市額度30億元.

今年以來，不少房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行了專門從事住房租賃的公司債券。據(jù)不完全統(tǒng)計，已有10余家企業(yè)申請發(fā)行住房租賃專業(yè)公司債券，總發(fā)行規(guī)模達618.8億元。

值得注意的是，就連目前尚未涉足長租公寓領域的房地產(chǎn)企業(yè)也開始申請發(fā)行住房租賃債券。例如恒大、融信、龍光地產(chǎn)等尚未推出長租公寓項目。一些房地產(chǎn)企業(yè)甚至試圖挪用租賃信貸額度為企業(yè)注入血液，以應對房地產(chǎn)開發(fā)日益緊張的融資環(huán)境。

新華社記者調查發(fā)現(xiàn)，雖然長租公寓資產(chǎn)證券化紅利不斷釋放，但開發(fā)商卻很少看到深入的戰(zhàn)略規(guī)劃。除了發(fā)展住房租賃外，一些企業(yè)還表示將用于償還公司債務、補充企業(yè)流動資金等，涉嫌圈錢。

更值得警惕的是，為了爭奪市場規(guī)模，長租公寓行業(yè)各企業(yè)向金融機構虛報數(shù)據(jù)，導致存在嚴重的夸大問題。

同策咨詢通過研究和核算發(fā)現(xiàn)，一些租賃公司正在運營約25,000至30,000套長租公寓。加上2萬多套已簽約但未運營的公寓，實際數(shù)量達到5萬套。然而，該公司聲稱擁有10萬家門店。

同策研究院首席分析師張宏偉透露，除了以簽約手術室數(shù)量來虛報經(jīng)營規(guī)模外，有的企業(yè)甚至直接簽訂虛假合同，并在這些虛假合同中統(tǒng)計簽約手術室數(shù)量。轉化為規(guī)模數(shù)據(jù)。例如，一些大公司會與中小型長租公寓簽訂虛假合同。他們只需要支付一部分手續(xù)費，房間數(shù)量就可以算大公司了，但實際操作中并沒有業(yè)務關系。

為何夸大經(jīng)營合約房數(shù)量的風潮如此盛行？張宏偉認為，其背后的資金需求是各類機構制造這些虛假規(guī)模數(shù)據(jù)、夸大其詞的直接驅動力。規(guī)模越大，市場占有率越高，品牌影響力就越大，有利于未來規(guī)模的進一步擴大；此外，資本市場的融資需求也是“夸張風格”的直接動力來源。長租公寓行業(yè)的公司估值是按照簽約房間數(shù)計算的。房間越多、規(guī)模越大，估值就越高。估值高，可以籌集更多資金，進一步擴大規(guī)模。

恒大研究院副院長夏雷表示，在政策趨勢的推動下，長租公寓運營商搶占賽道和市場份額的沖動強烈。

為了爭奪市場份額，各公寓品牌大概率會選擇融資-收購項目-再融資-再收購項目的規(guī)?；⒏軛U化發(fā)展模式。大規(guī)模融資，大舉搶占住房資源，不惜一切代價爭奪市場份額，從而爭取租金定價權，從燒錢模式轉變?yōu)橘嶅X模式。

混沌四

囤積租金定價權的壟斷

招標租賃出現(xiàn)在世界各地

不少租賃機構認為，長租公寓的核心盈利模式是壟斷住房資源，賺取差價。這無疑是對租賃概念的誤解。

借助資本補貼的住房供應爭奪戰(zhàn)，導致租金預期節(jié)節(jié)攀升，租戶的利益被搶走，成為資本的戰(zhàn)利品。

對于一些稍微好一點的房產(chǎn)，租金上漲20%是很正常的。房屋報價的選擇權完全掌握在機構手中。即使報價上漲50%，也是正常的。一位公寓經(jīng)營者告訴新華社，各類租賃公司競相壟斷住房資源，造成租賃市場供需結構失衡，使供需關系進一步惡化。

在北京朝陽區(qū)東五環(huán)附近的一個小區(qū)，多家長租公寓品牌的經(jīng)紀人入駐，辦理房屋管理服務。小區(qū)內一位經(jīng)紀人表示，蛋殼公寓管理著小區(qū)內100多套房屋，另外還有幾家剛剛進入公寓管理領域的經(jīng)營者。為了爭奪住房，我們還得在蛋殼公司的報價上再加上兩三百元才能搶到。

記者了解到，蛋殼公寓等長租公寓運營商今年年初宣布獲得數(shù)十億元融資。許多類似的公寓運營機構如雨后春筍般涌現(xiàn)，并得到了資本的青睞。

激烈的競爭導致住宅區(qū)的租金上漲。房客張女士告訴新華社，她租的朝南主臥租金為每月2490元，按季繳交，并繳納一個月押金。此外，每年還有2000多元的服務費。感覺租金比去年漲了不少。去年，這樣的房間每月1800元左右就可以租到。

蛋殼公寓創(chuàng)始人高靜直言，第一年，我們用常規(guī)利潤搶占市場房源，爭奪定價權；第二年，我們用常規(guī)利潤搶占市場房源，爭奪定價權；從第二年開始，我們擴大了利潤空間，并收獲了租金增長的紅利。公寓通過專業(yè)數(shù)據(jù)分析選址，爭奪股息增長。潛力社區(qū)讓優(yōu)質資產(chǎn)從源頭掌控。

中信證券分析，不少租賃機構認為，長租公寓的核心盈利模式是壟斷住房資源，賺取差價。這無疑扭曲了租賃的概念，與社會背道而馳。

據(jù)統(tǒng)計，2018年上半年銷售額前20名的房企中有16家推出了長租業(yè)務。長租公寓運營商通過融資、滾動融資不斷擴大規(guī)模，占據(jù)大部分市場供應，最終將形成壟斷，獲得租金定價權。

7月底，SOHO中國董事長潘石屹在上海表示，將要求寫字樓租戶拿錢搶房，即實行競價租賃。只要不是非法集資、傳銷、夜總會老板，誰出的錢多，誰就是贏家。未來，SOHO中國的所有物業(yè)都將實行競拍。

競價租賃是否會產(chǎn)生從企業(yè)蔓延到住房租賃市場的蝴蝶效應？競價本身就是推高租金的邏輯。不建議對住宅進行投標。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，住房關系國計民生，無論是售價還是租賃價格都應該有限制。

混沌五

盈利模式不明朗

租賃機構魚龍混雜

一位公寓經(jīng)營者直言，目前長租公寓行業(yè)基本無利可圖，靠租金上漲和資本市場講故事才能生存。

在大量社會資本涌入住房租賃市場的背后，由于缺乏準入門檻、標準法規(guī)、法律法規(guī)，市場發(fā)展不平衡的問題日益凸顯。目前，已經(jīng)有不少租賃公司經(jīng)營不善，卷款跑路。

8月20日，杭州長租公寓運營商丁家宣布破產(chǎn)。由于經(jīng)營不善，資金鏈斷裂，經(jīng)營停止。

這并不是長租公寓運營商破產(chǎn)的唯一案例。今年3月，上海艾公寓因過度使用財務杠桿和為租戶分期貸款而擴大了資金鏈。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國公寓店倒閉率已達3.6%，資金鏈斷裂、消防不合規(guī)、產(chǎn)權糾紛等是主要原因。在飽受爭議的同時，長租公寓的盈利模式仍需了解。

事實上，目前各大機構擴建的長租公寓基本不盈利，且盈利周期較長。三年回本、五年盈利已成為租賃行業(yè)的共識。同測咨詢統(tǒng)計顯示，目前長租公寓的投資回報率僅為1%至2%，而許多發(fā)達國家長租公寓的年投資回報率普遍維持在5%至6%。

一位公寓經(jīng)營者直言，目前長租公寓行業(yè)基本無利可圖，靠租金上漲和資本市場講故事才能生存。

在融資方面，長租公寓運營商的借貸成本普遍在5%以上，遠高于收益率。因此，提高租金、提高利潤率成為不少運營商平衡財務報告的手段。高端長租公寓的趨勢遠不能解決中低端租房者的痛點。

新華社記者在上海調查發(fā)現(xiàn)，即使在遠郊，一居室品牌長租公寓價格普遍在3000元以上，兩居室價格在5000元以上。如果只建經(jīng)濟適用房，年資本回報率不到2%，對于目前4.9%的基準利率來說是不夠的。我們只能做高端產(chǎn)品，提高利潤率。灣流國際公寓經(jīng)營者告訴記者。

租房者愿意用高價換取質量嗎？據(jù)我愛我家公寓調查顯示，多達57.3%的租房者認為高昂的租金是他們未來不再選擇或不確定選擇長租公寓的原因。

從長租公寓的價格預期來看，絕大多數(shù)租戶對長租公寓相對于一般租賃產(chǎn)品的溢價幅度在20%以內，超過一半的租戶希望溢價能夠在20%以內。將在10%以內。但長租公寓相對于周邊一般租賃產(chǎn)品的溢價通常在20%以上，部分高端產(chǎn)品的溢價甚至可以超過50%。

長租公寓的爆發(fā)肯定比P2P的爆發(fā)更嚴重。胡景輝認為，如果無法通過經(jīng)營實現(xiàn)盈利的租賃公司卷款跑路，那么租戶乃至整個社會都會買單，這是極其有害的。

從鼎家、愛公寓案件來看，長租公寓經(jīng)營者在租戶不知情的情況下，欺騙并誘導其與第三方金融機構簽訂分期貸款合同。資金鏈斷裂后，經(jīng)營者拿錢跑路。然而，租客們卻深受其害，面臨著不得不繼續(xù)償還貸款、被房東驅逐的尷尬境地。

混沌六號

巧妙命名羊毛

隱性收費層出不窮

長租公寓的隱性成本一般包括二手租賃公司按比例收取的服務費、租賃平臺規(guī)定的高于市場價格的額外水電費、額外的共享費和家具維護費等。

一些租賃機構違反押金返還協(xié)議，租賃期滿后未及時返還押金，侵犯了消費者的財產(chǎn)權益。一些長租公寓經(jīng)營者甚至制定各種方案來吸引租戶。

廣州一租客退房時發(fā)現(xiàn)，自己所繳納的3000多元押金中，公寓被扣除了1000元。公寓經(jīng)營者解釋說，這是建筑設備使用費。

深圳某品牌公寓的一位租客表示，他最初與公寓經(jīng)理約定，存一筆押金，交一筆押金。他付了定金，當晚就同意簽訂合同。但在簽訂合同時，管理員再次要求押金二付一，否則押金不予退還。我必須支付定金并簽署合同。租賃合同到期后，退房時被莫名扣了1000多元押金。

其他直到合同簽訂后才知道的費用、因承諾不一致而產(chǎn)生的額外費用以及取消租賃時的后期費用等。這些費用比租金和押金更加隱蔽。租戶隱性成本有哪些常見類別？

新華社記者調查發(fā)現(xiàn)，除了房租外，長租公寓的隱性成本一般包括二手租賃公司按比例收取的服務費、租賃平臺規(guī)定的高于市場價格的附加水電費、額外費用等。共同費用和家具維護費等

在深圳，一些城中村改建的公寓收費非常不規(guī)范。租客簽了合同才知道，還要繳納很多其他費用，比如樓道垃圾清理費、電梯管理費、樓道照明費，還有退租時的500元。不同的家具使用成本。

除了房租之外，我還要交200元的管理費，其中包括50元的垃圾清理費和50元的上網(wǎng)費，但剩下的100元我不知道是什么。廣州某品牌公寓的租戶劉欣想提前搬出，但公寓業(yè)主表示要扣除一個月的押金。合同上并沒有規(guī)定如果我提前搬走就需要支付違約金。當時只說提前15天通知房東，現(xiàn)在要求扣我一個月的押金。

上海市消保委透露，共收到相關投訴730余起，占上海長租公寓投訴總量的52.1%。例如，已有300多名消費者反映，御劍未能在約定的15個工作日期限內退還押金，而該公司還采取消極方式回應消費者的催促要求，延誤時間平均長達三個月。