大家好,今天小編關(guān)注到一個(gè)比較有意思的話題,就是關(guān)于長(zhǎng)沙中創(chuàng)智能科技學(xué)校照片的問(wèn)題,于是小編就整理了2個(gè)相關(guān)介紹長(zhǎng)沙中創(chuàng)智能科技學(xué)校照片的解答,讓我們一起看看吧。
咱們就以今天12月12號(hào)北京的一宗土地拍賣為例。來(lái)聊一下房子取消土地出讓金后價(jià)格會(huì)是多少。
該宗土地位于北京市的六環(huán)外,在房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn),由中駿以42億拍得。按照這個(gè)價(jià)格計(jì)算,住宅樓面價(jià)約為11750元每平方米,也就是說(shuō),這一宗土地只算土地出讓金的話,每平米是11750元了。該宗土地為限競(jìng)房項(xiàng)目,商品房的銷售均價(jià)不得超過(guò)35344元每平米,給開發(fā)商留的利潤(rùn)還是比較足的。有分析認(rèn)為最終的銷售單價(jià)可能在3萬(wàn)左右。所以這個(gè)價(jià)格里大概有三分之一是土地出讓金的成本??鄢@部分成本的話,最終賣的價(jià)格可能在1.8萬(wàn)左右,房?jī)r(jià)降三分之一。當(dāng)然,這個(gè)房子不僅僅是按建安成本賣的。開發(fā)商還要配套建設(shè)學(xué)校還有一些商業(yè)用房等基礎(chǔ)設(shè)施,也算在這個(gè)成本里。
當(dāng)然了,剛才計(jì)算的賣價(jià)1.8萬(wàn)不能說(shuō)是最低的,單純計(jì)算建安成本,高層樓房大概在3000元每平米左右。但是題目中所說(shuō)的扣除土地出讓金,按建安成本賣其實(shí)是不成立的。因?yàn)槌私ò渤杀就猓S著我們生活水平的逐漸提高,需求的增多,就這個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō),除房子本身外還有其他一些配套設(shè)施的建設(shè),這樣的話成本可能要到5000元每平米。再加上銷售費(fèi)用稅金等等,平均每平米大概6000-7000。
另外要說(shuō)的是這個(gè)項(xiàng)目在北京屬于較為偏遠(yuǎn)的地區(qū),土地出讓金比較低,如果在更市中心的位置,房子的建安成本是不變的,新房的價(jià)格更高只不過(guò)土地出讓金提高了。這些地區(qū)。土地出讓金可能占了房?jī)r(jià)的百分之六十到七十,除掉土地出讓金后房?jī)r(jià)就變成了現(xiàn)有的三分之一。
最后要說(shuō)的是這個(gè)題目的假設(shè)比較苛刻,似乎無(wú)法成真。
取消土地出讓金,只按建安成本賣,房?jī)r(jià)最少降價(jià)60%以上。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),建安成本在一線城市和四五線城市,也就1000-2500左右,如果只按建安成本賣那么,房?jī)r(jià)也就四五線城市1200,一二線城市2500。可能嗎?
簡(jiǎn)單來(lái)看,一套房產(chǎn),最大的成本就是土地成本,其次是稅收,再次是建安成本,最后是中介和其他稅費(fèi)成本。當(dāng)然,如果從居民購(gòu)房角度來(lái)看,房貸占比接近于房?jī)r(jià)總價(jià)本身——這屬于交易的資金成本,如果你全款買房,該項(xiàng)成本為零。
有數(shù)據(jù)顯示,一套住房中,土地加稅收占了房?jī)r(jià)總價(jià)的65%以上,而其中,土地出讓金占比最高。并且,一套房在壽命周期結(jié)束或者拆遷過(guò)程中,還需要支付“補(bǔ)交土地出讓金”的情況,主要是土地所有權(quán)年限到期之后的事。
而土地出讓金和房產(chǎn)相關(guān)稅收,是地方政府之所以熱衷于房地產(chǎn)的核心因素,如果按照“只收建安成本”出售,那么,意味著,土地出讓金和稅收全部免去。這個(gè)本身不符合任何經(jīng)濟(jì)規(guī)律——即使西方土地私有制,土地也需要支付購(gòu)買成本。只不過(guò)我國(guó)是土地國(guó)有制,并且每套住房的土地所有年限一般是“70年”,而扣除建安時(shí)間和銷售時(shí)間夠一般居民購(gòu)房夠擁有的土地年限都會(huì)不足70年。而二手房之所以價(jià)格一般低于一手房,主要原因就是“土地所有權(quán)年限”的折扣,即剩余年限越短的房產(chǎn)即相對(duì)同等條件的房?jī)r(jià)越低。
而為什么土地國(guó)有制和土地出讓金,是地方政府的主要“動(dòng)力”和“動(dòng)機(jī)”?這是因?yàn)榈胤降闹饕?cái)源除了土地出讓金以外,只有消費(fèi)稅(本月改革的消費(fèi)稅試行條理改為消費(fèi)稅)和遺產(chǎn)稅,房產(chǎn)稅。但是,因?yàn)檫@三者目前尚未改到位,稅基太小,不足以替代土地出讓金對(duì)地方財(cái)政的收入。因此,地方只能以拍地招商引入開發(fā)商建設(shè)來(lái)完成財(cái)政資金的收入和稅收的收入,才能得以支付地方公務(wù)員和地方建設(shè)的資金需求。
而一旦失去土地出讓金,哪怕不是完全“失去”,只是因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌,土地拍賣流拍,就會(huì)導(dǎo)致地方的公務(wù)員工資支付,以及地方到期債務(wù)支付成為巨大的問(wèn)題。這也是為什么存在“房地產(chǎn)調(diào)節(jié)周期”和“經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴癥”的根本原因。
因此,只收取建安成本的想法,等于地方政府倒貼,開發(fā)商倒貼,那么,就沒(méi)有任何利益,也就沒(méi)有任何動(dòng)機(jī)去開發(fā)樓盤,沒(méi)有任何動(dòng)機(jī)去搞“拆遷”和“挖路創(chuàng)造gdp”的意義了。
是個(gè)好想法但是這是不可能的?,F(xiàn)在在很多不太發(fā)達(dá)的二三線小城市還都是土地財(cái)政,是靠出讓地地來(lái)荻取一部分財(cái)政補(bǔ)貼的,現(xiàn)在立馬就取土地出讓收入還辦不到。再說(shuō)土地使用權(quán)無(wú)條件出讓也是不可能的,這不是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的行為,也不可能被市場(chǎng)認(rèn)可,出非重起計(jì)劃經(jīng)濟(jì)。這事想都不敢想。自然降底房?jī)r(jià)還有別的著數(shù),比如提高開發(fā)建筑單位的資質(zhì),讓那些真正有實(shí)力,有資質(zhì)的企業(yè)來(lái)開發(fā),減少建筑工程轉(zhuǎn)包降底建筑成本。再有也可以限制一定的利潤(rùn)空間,比如限制土地出讓費(fèi)在一定的階位內(nèi),制定出土地使用權(quán)費(fèi)的限價(jià),這樣在土地出讓費(fèi)的基礎(chǔ)上加價(jià)百分之幾做為成品房出讓的上線,這樣可以限制住房市場(chǎng)亂長(zhǎng)價(jià)現(xiàn)像。總之還有很多辦法可以想,但是一切都不能違被世市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律,這是不可違背的。
如果取消土地出讓金,只按建安成本來(lái)賣,那么房?jī)r(jià)差不多也就2000~3000元罷了!哪怕是精裝修交房,其每平米成本也不會(huì)超過(guò)5000元的!
曾經(jīng)有專業(yè)人士做過(guò)一個(gè)統(tǒng)計(jì),一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中,土地成本約占40%!而建安成本只占到20%左右,各種稅費(fèi)、規(guī)費(fèi)、管理費(fèi)約占20%,資金成本占10%,項(xiàng)目利潤(rùn)也在10%左右!
2016年7月,上海虹口涼城地王,拿地樓面價(jià)6.7萬(wàn)/㎡;2018年11月開盤售價(jià)為10.2萬(wàn)/㎡。土地成本約占65.68%。
2016年5月13日,南京河西地王,樓面價(jià)45213元/㎡,據(jù)說(shuō)售價(jià)將高達(dá)6.5萬(wàn)/㎡。土地成本約占69.55%。
2018年6月,南通中創(chuàng)區(qū)地王,樓面價(jià)19453元/㎡。2018年底,預(yù)售價(jià)37900元/㎡。土地成本約占52.57%。
也就是說(shuō),如果拋開土地的出讓成本,房?jī)r(jià)大概會(huì)下降一半、甚至更多的!不過(guò),這里面的房?jī)r(jià),還是要包含有稅費(fèi)、各種規(guī)費(fèi)、管理費(fèi)用的。如果,單獨(dú)按建安成本來(lái)算,房?jī)r(jià)會(huì)更低的!
這個(gè)還真不好說(shuō),不同的類型的房子、不同的結(jié)構(gòu),其建安成本是不一樣的!不過(guò),大抵上來(lái)說(shuō):
多層(6層以下),全部成本每平米大概為1200元~1500元之間!
算個(gè)賬。
一塊10萬(wàn)平米的凈地。假入摘牌價(jià)是三個(gè)億。那么,如果按照容積率3建設(shè),分?jǐn)偟矫科椒矫咨唐贩康膬r(jià)格也就一千元。在北上廣深就算是三十個(gè)億摘牌,同容積率建設(shè),分?jǐn)偟缴唐贩恳膊贿^(guò)一萬(wàn)塊錢一平米?!诜?jī)r(jià)漲幅不會(huì)產(chǎn)生多大反映效應(yīng)。
我覺(jué)得,影響房?jī)r(jià)的最大因素是:你覺(jué)得未來(lái)房?jī)r(jià)能否漲了。大家要都覺(jué)得未來(lái)房?jī)r(jià)還要漲,那怕是緩緩的漲,那么房?jī)r(jià)就會(huì)如你所愿還得漲;否則大家覺(jué)得未來(lái)房?jī)r(jià)將是下跌趨勢(shì),那么房?jī)r(jià)肯定不負(fù)眾望就會(huì)跌?!藗兊囊饽罹瓦@么厲害!
作為一個(gè)建筑行業(yè)從業(yè)20多年的工作者,我來(lái)回答這個(gè)問(wèn)題。
如果取消土地出讓金,只按建安成本賣,那么房?jī)r(jià)會(huì)降多少?我認(rèn)為這是要分城市的,小城市房?jī)r(jià)中地價(jià)占比不高,取消土地出讓金了,房?jī)r(jià)不會(huì)下跌多少。相反,在一二線城市,一旦取消取地出讓金,那房?jī)r(jià)可就要瀑布式的下降了。
行外的人可能非常好奇,房?jī)r(jià)是由哪些構(gòu)成的呢?正好今天有個(gè)新聞,關(guān)于長(zhǎng)沙限制開發(fā)商利潤(rùn)的。
12月11日,長(zhǎng)沙市發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于明確我市成本法監(jiān)制商品住房?jī)r(jià)格構(gòu)成有關(guān)事項(xiàng)的通知》。文件中進(jìn)一步明確,商品住房?jī)r(jià)格由成本加利潤(rùn)加稅金構(gòu)成,其中成本包括8類:樓面地價(jià)、前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、公共設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、行政事業(yè)收費(fèi)和基金。
由此可見,房?jī)r(jià)的組成內(nèi)容雖然比較繁雜,但是基本可以歸入以上8個(gè)部分之內(nèi),而地價(jià),只是其中之一。
但是,地價(jià)雖然只是開發(fā)成本的8項(xiàng)內(nèi)容之一,占比卻是不折不扣的大頭,一般占房?jī)r(jià)的30%-40%左右,這個(gè)因地方而已。小地方地價(jià)不高,地價(jià)在房?jī)r(jià)中占比就低,可能不到20%,但是在大城市,地價(jià)占比可能高達(dá)50%以上。
那么,房?jī)r(jià)和地價(jià)有沒(méi)有比值關(guān)系呢?有的!一般來(lái)說(shuō),房?jī)r(jià)是樓面價(jià)的2-3倍,如此,開發(fā)商才會(huì)有利潤(rùn)可賺。
舉例來(lái)說(shuō),某開發(fā)商拍得一地塊,用1.31億元購(gòu)得,占地面積10473㎡,規(guī)劃建筑面積為36655.5㎡,那么樓面價(jià)就為:131000000/36655.5=3570元/㎡。實(shí)際上,開發(fā)商拍得地塊,往往還有附加要求,比如要承擔(dān)土地過(guò)戶的轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)等,實(shí)際樓面價(jià)要比這個(gè)計(jì)算出來(lái)的樓面價(jià)高不少。
那么,開發(fā)商賣多少才能盈利呢?這個(gè)真不好說(shuō),因?yàn)槊總€(gè)樓盤具體情況都不同的,建筑品質(zhì)、配套設(shè)施等都會(huì)影響成本,不過(guò),業(yè)內(nèi)有個(gè)粗略的算法:一般來(lái)說(shuō),房?jī)r(jià)是樓面價(jià)的2倍,開發(fā)商才能保本,正常來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)是樓面價(jià)的2-3倍。
看到這個(gè)問(wèn)題思緒萬(wàn)千,我家是農(nóng)村的,爺爺奶奶那輩也是農(nóng)村的,農(nóng)村的冬天城里人可能體會(huì)不到,我小時(shí)候去上廁所,那家伙冷的啊一直打寒顫,是真冷啊,我記得我爺爺奶奶那輩,家里窮,家家戶戶都有大土炕,平常去地里干活,就會(huì)撿些柴禾,等冬天來(lái)了,就在土坑里邊燒柴禾,在土炕上邊吃飯,打牌啥的,到了晚上土炕燒的熱熱的,睡覺(jué)也還可以呢,就是半夜土炕涼了就冷了,那時(shí)候家家戶戶的窗戶都糊上報(bào)紙啥的,玻璃還是奢侈品,用不起,我爺爺奶奶冬天就是那樣過(guò)來(lái)的,到了我爸媽這一輩,我記得我小時(shí)候,家里有個(gè)燒煤球的爐子,弄一大跺煤,自己制作煤球,用來(lái)冬天取暖,爐子上弄個(gè)長(zhǎng)長(zhǎng)的煙囪伸到窗戶外邊,這個(gè)主要是防止煤氣中毒,那時(shí)候偶爾會(huì)有人煤氣中毒,我爸媽經(jīng)常半夜醒了去看看煙囪有沒(méi)有堵住,怕煤氣中毒,煤氣也就是一氧化碳,是煤燃燒不完全產(chǎn)生的,那時(shí)候雖然有個(gè)燒煤的爐子但是也不太暖和,每家每戶床上鋪上厚厚的褥子,晚上睡覺(jué)必須蓋兩床棉被,尿盆必須拿到屋里,半夜出去上廁所,凍死個(gè)人嘞,后來(lái)我慢慢大了以后,家里也開始安裝暖氣了,弄個(gè)暖氣爐子自己燒,暖氣管路弄到屋子里,爐子放在廚房里,爐子上可以做飯,又能燒暖氣,一舉兩用,我爸媽再也不用半夜起來(lái),擔(dān)心煤氣中毒啥的,人們的日子現(xiàn)在越來(lái)越好,家家戶戶現(xiàn)在都安裝有空調(diào),新房子還會(huì)弄地暖,和城市也差不多了,再也不用蓋那么多被子,在被窩瑟瑟發(fā)抖了,真的是現(xiàn)在生活條件好了,農(nóng)村冬天也可以過(guò)的很滋潤(rùn),不用擔(dān)心太冷了怎么辦,祖國(guó)強(qiáng)大,我們的生活也越來(lái)越好啦。
到此,以上就是小編對(duì)于長(zhǎng)沙中創(chuàng)智能科技學(xué)校照片的問(wèn)題就介紹到這了,希望介紹關(guān)于長(zhǎng)沙中創(chuàng)智能科技學(xué)校照片的2點(diǎn)解答對(duì)大家有用。