大家好，今天小編關(guān)注到一個(gè)比較有意思的話題，就是關(guān)于長(zhǎng)沙中創(chuàng)智能科技學(xué)校照片的問(wèn)題，于是小編就整理了2個(gè)相關(guān)介紹長(zhǎng)沙中創(chuàng)智能科技學(xué)校照片的解答，讓我們一起看看吧。
咱們就以今天12月12號(hào)北京的一宗土地拍賣為例。來(lái)聊一下房子取消土地出讓金后價(jià)格會(huì)是多少。
該宗土地位于北京市的六環(huán)外，在房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)，由中駿以42億拍得。按照這個(gè)價(jià)格計(jì)算，住宅樓面價(jià)約為11750元每平方米，也就是說(shuō)，這一宗土地只算土地出讓金的話，每平米是11750元了。該宗土地為限競(jìng)房項(xiàng)目，商品房的銷售均價(jià)不得超過(guò)35344元每平米，給開發(fā)商留的利潤(rùn)還是比較足的。有分析認(rèn)為最終的銷售單價(jià)可能在3萬(wàn)左右。所以這個(gè)價(jià)格里大概有三分之一是土地出讓金的成本?？鄢@部分成本的話，最終賣的價(jià)格可能在1.8萬(wàn)左右，房?jī)r(jià)降三分之一。當(dāng)然，這個(gè)房子不僅僅是按建安成本賣的。開發(fā)商還要配套建設(shè)學(xué)校還有一些商業(yè)用房等基礎(chǔ)設(shè)施，也算在這個(gè)成本里。
當(dāng)然了，剛才計(jì)算的賣價(jià)1.8萬(wàn)不能說(shuō)是最低的，單純計(jì)算建安成本，高層樓房大概在3000元每平米左右。但是題目中所說(shuō)的扣除土地出讓金，按建安成本賣其實(shí)是不成立的。因?yàn)槌私ò渤杀就猓S著我們生活水平的逐漸提高，需求的增多，就這個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，除房子本身外還有其他一些配套設(shè)施的建設(shè)，這樣的話成本可能要到5000元每平米。再加上銷售費(fèi)用稅金等等，平均每平米大概6000-7000。
另外要說(shuō)的是這個(gè)項(xiàng)目在北京屬于較為偏遠(yuǎn)的地區(qū)，土地出讓金比較低，如果在更市中心的位置，房子的建安成本是不變的，新房的價(jià)格更高只不過(guò)土地出讓金提高了。這些地區(qū)。土地出讓金可能占了房?jī)r(jià)的百分之六十到七十，除掉土地出讓金后房?jī)r(jià)就變成了現(xiàn)有的三分之一。
最后要說(shuō)的是這個(gè)題目的假設(shè)比較苛刻，似乎無(wú)法成真。
取消土地出讓金，只按建安成本賣，房?jī)r(jià)最少降價(jià)60%以上。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，建安成本在一線城市和四五線城市，也就1000-2500左右，如果只按建安成本賣那么，房?jī)r(jià)也就四五線城市1200，一二線城市2500。可能嗎？
簡(jiǎn)單來(lái)看，一套房產(chǎn)，最大的成本就是土地成本，其次是稅收，再次是建安成本，最后是中介和其他稅費(fèi)成本。當(dāng)然，如果從居民購(gòu)房角度來(lái)看，房貸占比接近于房?jī)r(jià)總價(jià)本身——這屬于交易的資金成本，如果你全款買房，該項(xiàng)成本為零。
有數(shù)據(jù)顯示，一套住房中，土地加稅收占了房?jī)r(jià)總價(jià)的65%以上，而其中，土地出讓金占比最高。并且，一套房在壽命周期結(jié)束或者拆遷過(guò)程中，還需要支付“補(bǔ)交土地出讓金”的情況，主要是土地所有權(quán)年限到期之后的事。
而土地出讓金和房產(chǎn)相關(guān)稅收，是地方政府之所以熱衷于房地產(chǎn)的核心因素，如果按照“只收建安成本”出售，那么，意味著，土地出讓金和稅收全部免去。這個(gè)本身不符合任何經(jīng)濟(jì)規(guī)律——即使西方土地私有制，土地也需要支付購(gòu)買成本。只不過(guò)我國(guó)是土地國(guó)有制，并且每套住房的土地所有年限一般是“70年”，而扣除建安時(shí)間和銷售時(shí)間夠一般居民購(gòu)房夠擁有的土地年限都會(huì)不足70年。而二手房之所以價(jià)格一般低于一手房，主要原因就是“土地所有權(quán)年限”的折扣，即剩余年限越短的房產(chǎn)即相對(duì)同等條件的房?jī)r(jià)越低。
而為什么土地國(guó)有制和土地出讓金，是地方政府的主要“動(dòng)力”和“動(dòng)機(jī)”？這是因?yàn)榈胤降闹饕?cái)源除了土地出讓金以外，只有消費(fèi)稅（本月改革的消費(fèi)稅試行條理改為消費(fèi)稅）和遺產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅。但是，因?yàn)檫@三者目前尚未改到位，稅基太小，不足以替代土地出讓金對(duì)地方財(cái)政的收入。因此，地方只能以拍地招商引入開發(fā)商建設(shè)來(lái)完成財(cái)政資金的收入和稅收的收入，才能得以支付地方公務(wù)員和地方建設(shè)的資金需求。
而一旦失去土地出讓金，哪怕不是完全“失去”，只是因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌，土地拍賣流拍，就會(huì)導(dǎo)致地方的公務(wù)員工資支付，以及地方到期債務(wù)支付成為巨大的問(wèn)題。這也是為什么存在“房地產(chǎn)調(diào)節(jié)周期”和“經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴癥”的根本原因。
因此，只收取建安成本的想法，等于地方政府倒貼，開發(fā)商倒貼，那么，就沒(méi)有任何利益，也就沒(méi)有任何動(dòng)機(jī)去開發(fā)樓盤，沒(méi)有任何動(dòng)機(jī)去搞“拆遷”和“挖路創(chuàng)造gdp”的意義了。
是個(gè)好想法但是這是不可能的?，F(xiàn)在在很多不太發(fā)達(dá)的二三線小城市還都是土地財(cái)政，是靠出讓地地來(lái)荻取一部分財(cái)政補(bǔ)貼的，現(xiàn)在立馬就取土地出讓收入還辦不到。再說(shuō)土地使用權(quán)無(wú)條件出讓也是不可能的，這不是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的行為，也不可能被市場(chǎng)認(rèn)可，出非重起計(jì)劃經(jīng)濟(jì)。這事想都不敢想。自然降底房?jī)r(jià)還有別的著數(shù)，比如提高開發(fā)建筑單位的資質(zhì)，讓那些真正有實(shí)力，有資質(zhì)的企業(yè)來(lái)開發(fā)，減少建筑工程轉(zhuǎn)包降底建筑成本。再有也可以限制一定的利潤(rùn)空間，比如限制土地出讓費(fèi)在一定的階位內(nèi)，制定出土地使用權(quán)費(fèi)的限價(jià)，這樣在土地出讓費(fèi)的基礎(chǔ)上加價(jià)百分之幾做為成品房出讓的上線，這樣可以限制住房市場(chǎng)亂長(zhǎng)價(jià)現(xiàn)像。總之還有很多辦法可以想，但是一切都不能違被世市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，這是不可違背的。
如果取消土地出讓金，只按建安成本來(lái)賣，那么房?jī)r(jià)差不多也就2000~3000元罷了！哪怕是精裝修交房，其每平米成本也不會(huì)超過(guò)5000元的！
曾經(jīng)有專業(yè)人士做過(guò)一個(gè)統(tǒng)計(jì)，一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中，土地成本約占40%！而建安成本只占到20%左右，各種稅費(fèi)、規(guī)費(fèi)、管理費(fèi)約占20%，資金成本占10%，項(xiàng)目利潤(rùn)也在10%左右！
2016年7月，上海虹口涼城地王，拿地樓面價(jià)6.7萬(wàn)/㎡；2018年11月開盤售價(jià)為10.2萬(wàn)/㎡。土地成本約占65.68%。
2016年5月13日，南京河西地王，樓面價(jià)45213元/㎡，據(jù)說(shuō)售價(jià)將高達(dá)6.5萬(wàn)/㎡。土地成本約占69.55%。
2018年6月，南通中創(chuàng)區(qū)地王，樓面價(jià)19453元/㎡。2018年底，預(yù)售價(jià)37900元/㎡。土地成本約占52.57%。
也就是說(shuō)，如果拋開土地的出讓成本，房?jī)r(jià)大概會(huì)下降一半、甚至更多的！不過(guò)，這里面的房?jī)r(jià)，還是要包含有稅費(fèi)、各種規(guī)費(fèi)、管理費(fèi)用的。如果，單獨(dú)按建安成本來(lái)算，房?jī)r(jià)會(huì)更低的！
這個(gè)還真不好說(shuō)，不同的類型的房子、不同的結(jié)構(gòu)，其建安成本是不一樣的！不過(guò)，大抵上來(lái)說(shuō)：
多層（6層以下），全部成本每平米大概為1200元~1500元之間！
算個(gè)賬。
一塊10萬(wàn)平米的凈地。假入摘牌價(jià)是三個(gè)億。那么，如果按照容積率3建設(shè)，分?jǐn)偟矫科椒矫咨唐贩康膬r(jià)格也就一千元。在北上廣深就算是三十個(gè)億摘牌，同容積率建設(shè)，分?jǐn)偟缴唐贩恳膊贿^(guò)一萬(wàn)塊錢一平米?！诜?jī)r(jià)漲幅不會(huì)產(chǎn)生多大反映效應(yīng)。
我覺(jué)得，影響房?jī)r(jià)的最大因素是：你覺(jué)得未來(lái)房?jī)r(jià)能否漲了。大家要都覺(jué)得未來(lái)房?jī)r(jià)還要漲，那怕是緩緩的漲，那么房?jī)r(jià)就會(huì)如你所愿還得漲；否則大家覺(jué)得未來(lái)房?jī)r(jià)將是下跌趨勢(shì)，那么房?jī)r(jià)肯定不負(fù)眾望就會(huì)跌?！藗兊囊饽罹瓦@么厲害！
作為一個(gè)建筑行業(yè)從業(yè)20多年的工作者，我來(lái)回答這個(gè)問(wèn)題。
如果取消土地出讓金，只按建安成本賣，那么房?jī)r(jià)會(huì)降多少？我認(rèn)為這是要分城市的，小城市房?jī)r(jià)中地價(jià)占比不高，取消土地出讓金了，房?jī)r(jià)不會(huì)下跌多少。相反，在一二線城市，一旦取消取地出讓金，那房?jī)r(jià)可就要瀑布式的下降了。
行外的人可能非常好奇，房?jī)r(jià)是由哪些構(gòu)成的呢？正好今天有個(gè)新聞，關(guān)于長(zhǎng)沙限制開發(fā)商利潤(rùn)的。
12月11日，長(zhǎng)沙市發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于明確我市成本法監(jiān)制商品住房?jī)r(jià)格構(gòu)成有關(guān)事項(xiàng)的通知》。文件中進(jìn)一步明確，商品住房?jī)r(jià)格由成本加利潤(rùn)加稅金構(gòu)成，其中成本包括8類：樓面地價(jià)、前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、公共設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、行政事業(yè)收費(fèi)和基金。
由此可見，房?jī)r(jià)的組成內(nèi)容雖然比較繁雜，但是基本可以歸入以上8個(gè)部分之內(nèi)，而地價(jià)，只是其中之一。
但是，地價(jià)雖然只是開發(fā)成本的8項(xiàng)內(nèi)容之一，占比卻是不折不扣的大頭，一般占房?jī)r(jià)的30%-40%左右，這個(gè)因地方而已。小地方地價(jià)不高，地價(jià)在房?jī)r(jià)中占比就低，可能不到20%，但是在大城市，地價(jià)占比可能高達(dá)50%以上。
那么，房?jī)r(jià)和地價(jià)有沒(méi)有比值關(guān)系呢？有的！一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)是樓面價(jià)的2-3倍，如此，開發(fā)商才會(huì)有利潤(rùn)可賺。
舉例來(lái)說(shuō)，某開發(fā)商拍得一地塊，用1.31億元購(gòu)得，占地面積10473㎡，規(guī)劃建筑面積為36655.5㎡，那么樓面價(jià)就為：131000000/36655.5=3570元/㎡。實(shí)際上，開發(fā)商拍得地塊，往往還有附加要求，比如要承擔(dān)土地過(guò)戶的轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)等，實(shí)際樓面價(jià)要比這個(gè)計(jì)算出來(lái)的樓面價(jià)高不少。
那么，開發(fā)商賣多少才能盈利呢？這個(gè)真不好說(shuō)，因?yàn)槊總€(gè)樓盤具體情況都不同的，建筑品質(zhì)、配套設(shè)施等都會(huì)影響成本，不過(guò)，業(yè)內(nèi)有個(gè)粗略的算法：一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)是樓面價(jià)的2倍，開發(fā)商才能保本，正常來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)是樓面價(jià)的2-3倍。
看到這個(gè)問(wèn)題思緒萬(wàn)千，我家是農(nóng)村的，爺爺奶奶那輩也是農(nóng)村的，農(nóng)村的冬天城里人可能體會(huì)不到，我小時(shí)候去上廁所，那家伙冷的啊一直打寒顫，是真冷啊，我記得我爺爺奶奶那輩，家里窮，家家戶戶都有大土炕，平常去地里干活，就會(huì)撿些柴禾，等冬天來(lái)了，就在土坑里邊燒柴禾，在土炕上邊吃飯，打牌啥的，到了晚上土炕燒的熱熱的，睡覺(jué)也還可以呢，就是半夜土炕涼了就冷了，那時(shí)候家家戶戶的窗戶都糊上報(bào)紙啥的，玻璃還是奢侈品，用不起，我爺爺奶奶冬天就是那樣過(guò)來(lái)的，到了我爸媽這一輩，我記得我小時(shí)候，家里有個(gè)燒煤球的爐子，弄一大跺煤，自己制作煤球，用來(lái)冬天取暖，爐子上弄個(gè)長(zhǎng)長(zhǎng)的煙囪伸到窗戶外邊，這個(gè)主要是防止煤氣中毒，那時(shí)候偶爾會(huì)有人煤氣中毒，我爸媽經(jīng)常半夜醒了去看看煙囪有沒(méi)有堵住，怕煤氣中毒，煤氣也就是一氧化碳，是煤燃燒不完全產(chǎn)生的，那時(shí)候雖然有個(gè)燒煤的爐子但是也不太暖和，每家每戶床上鋪上厚厚的褥子，晚上睡覺(jué)必須蓋兩床棉被，尿盆必須拿到屋里，半夜出去上廁所，凍死個(gè)人嘞，后來(lái)我慢慢大了以后，家里也開始安裝暖氣了，弄個(gè)暖氣爐子自己燒，暖氣管路弄到屋子里，爐子放在廚房里，爐子上可以做飯，又能燒暖氣，一舉兩用，我爸媽再也不用半夜起來(lái)，擔(dān)心煤氣中毒啥的，人們的日子現(xiàn)在越來(lái)越好，家家戶戶現(xiàn)在都安裝有空調(diào)，新房子還會(huì)弄地暖，和城市也差不多了，再也不用蓋那么多被子，在被窩瑟瑟發(fā)抖了，真的是現(xiàn)在生活條件好了，農(nóng)村冬天也可以過(guò)的很滋潤(rùn)，不用擔(dān)心太冷了怎么辦，祖國(guó)強(qiáng)大，我們的生活也越來(lái)越好啦。
到此，以上就是小編對(duì)于長(zhǎng)沙中創(chuàng)智能科技學(xué)校照片的問(wèn)題就介紹到這了，希望介紹關(guān)于長(zhǎng)沙中創(chuàng)智能科技學(xué)校照片的2點(diǎn)解答對(duì)大家有用。
